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中国的房价走势分析及投资办法
  

住房消费已经成为当今老百姓最大的一项支出,也是老百姓最重要的一项家庭资产,房价走势关乎到千家万户的切身 利益,弄清楚价格走势是实现家庭资产保值增值的前提。过去十年,中国的房价一路高歌猛进,房控政策层出不穷,但房价依然坚挺,影响房价走势的因素有哪些,房价高增长的势头还能保 持多久,新一届政府会采取哪些措施,底牌在哪里,我们又该如何投资。


一、房价走势的影响因素有哪些(供需、成本、政策)

房价的走势主要是由市场供需、建房成本和各项政策共同作用的结果。市场供需关系是建立在对人口数量、人均购买 力和房产供应总量的分析;建房成本则是指土地价格、建筑成本、各种规费税收、管理运营等费用的总和;各项政策是指货币政策、限购限贷限建政策、税收政策等。

影响房价走势的因素很多,很难通过各个因素综合分析给出房价走势的精准结论。但我们不难发现市场供需中的房产 供应总量,建房成本中的土地价格、各种规费税收,各项政策等决定房价走势的因素,均由中央政府和地方政府所控制,其中中央政府占有绝对控制权。既然对房价有绝对控制权,为何房价 又越调越高?因为中央政府的房控政策导向一切以政权稳定为根基,房价的大跌会激化社会更大的矛盾,不利于稳定,现阶段能做的只有平衡地方政府、中产阶级(有房群体)、无房群体之 间的利益冲突。房价走势则是以上各方利益博弈的结果,弄清楚各方利益博弈的底牌,结合市场供需走势,自然可以清楚的分析出房价走势。


二、各线城市现阶段及未来供需关系走势

我们在对城市分类时可以分为经济发达、外来人口多,经济发达、外来人口少,经济欠发达、外来人口多,经济欠发 达,外来人口少四类,经济发达主要以人均GDP来衡量,外来人口多的城市一般高校多,人口密度都会较大,购房需求旺盛,会形成持续增长的购买力。(外来务工人员购买力有限,不纳入外 来人口多少计算体系)

经济发达、外来人口多的城市有北京(高校87所)、上海(高校49所)、深圳(经济特区吸引全国大量高校毕业生前 去工作)、广州(高校58所)、天津(高校52所)、南京(高校55所)、杭州(高校38所)等,以上城市的住房需求逐年呈递增趋势,2012年人均GDP在8万元以上,购买力强,地理位置优越 ,为国内房价最坚挺地区。

经济欠发达(相比以上城市而言)、外来人口多的城市有西安、郑州、武汉、长沙、合肥、石家庄、南昌等,以上城 市住房需求逐年呈递增趋势,购买力一般,为国内房价较稳定地区。

经济发达、外来人口少的城市有温州、常州、大庆、东营、包头、鄂尔多斯等,以上城市住房需求稳定,购买力强, 供给较大,虽然价格居高不下,但处在有价无市的状态,一旦出现经济危机或调控政策,房产交易会快速下降,个别经济结构较为单一的城市会有崩盘危险。

经济欠发达、外来人口少的城市占我国城市数量的80%以上,这部分城市中不少小城市人口密度较大,出现房地产开发 商联手操纵市场的现象,出现房价虚高,这部分城市今后在推进城镇化进程时要成为重点调控对象,房价有可能会出现剧烈波动。

从目前我国以上各类城市的晚上亮灯情况分析,除外来人口多的城市外,其他城市楼房的空置率均居高不下,侧面说 明了我国绝大多数城市的住房供给大于需求,供需之间的矛盾更多的是资源分配之间的矛盾,有钱人房子很多,没钱的人买不起房,而不是人多房子不够住。所以房产税在上海和重庆的试点 一个是在交易环节一个是在存量环节,房产税调控的目的不同,坚持空置率高的城市在存量环节征税,空置率低的在交易环节征税,个别城市可以双管旗下。

根据房价的影响因素,我们可以设计出房价的泡沫系数公式,泡沫系数公式的原理即计算出地区人均房价承担压力和 人均GDP之间的比值,比值越大,地区房价泡沫就越大,人均房价承担压力=(地区住房总面积*地区平均房价)/地区人口总数,人均GDP以国家官方公布数据为准,用这个公式即可推算出不同 城市的相对泡沫大小。

另外,受计划生育基本国策的持续影响,根据国家统计局官方数据,中国人口自然增长率持续下降,截止到2011年下 降到千分之4.49,而在63年-73年十年间自然增长率高达千分之20以上,89年以后从千分之15.04持续下降至千分之5以内,人口增长净值从89年开始出现拐点。从全国需求市场分析,随着老龄 化的加剧,假定出生后平均25岁结婚,根据国内买房安家的消费习惯,大概在2014年整体需求出现拐点,假设每个新家庭10年左右的时间需要改善一次现有住房,那么在2024年左右中国的房 地产市场将出现重大拐点,根据市场规律外来人口少的城市在国家货币不超发的情况下,房地产价格则会有大幅度下跌。而经济发达、外来人口多的城市价格仍然会持续上涨,至少不会低于 货币超发速度。


三、房地产的成本构成有哪些

房地产的成本构成由土地成本、建筑成本、各种规费税收、管理运营等费用组成,其中土地成本及各种规费税收占房 价的60%左右,有的一线城市高达70%,而这部分均被中央政府和地方政府拿走,房地产及相关行业为地方政府贡献了40%以上的财政收入,对拉动地方GDP起着决定性作用,官员的考核提拔又 以GDP为基础,直接影响地方官员的仕途,所以说,房地产调控关乎到地方政府和领导的切身利益。


四、影响房价走势的政策有哪些

1、货币政策,每年货币增发情况;

2、税收政策,房产税及各种规费的设定;

3、限购限贷政策;

4、住房信息联网政策;

5、官员财产公示政策;

6、其他等。


五、房价走势对地方政府的影响

地方政府及领导最关心的还是GDP能否大幅提升,不仅关系到就业地区稳定等民生问题,更重要的是关乎到领导的仕途 ,所以很多领导一上任就东拆西建,把城市搞的像在进行地道战。

地方经济的大发展离不开强有力的财政支持,没有大投入就没有大回报,每任地方政府都希望在任期间尽快干出成绩 ,而此时他们比谁都清楚房地产对财税的贡献,没有一个稳定的房地产市场支撑,他们很难将GDP大幅提升,也就很难步步高升。

房价越跌,越没有人买,土地不仅卖不出高价格,很多时候甚至流标,经济萧条,财政收入大幅减少,地方政府到处 举债搞发展,这也是为什么房控的这两年地方平台债暴增的原因。我们从无锡嘉业国际城迫于资金压力大幅跳水,地方政府不仅很恼火而且强势干预,就不难看出这层关系,地方政府绝不希 望看到房价大幅下跌!


六、房价走势对金融行业的影响

金融行业是一个经营风险的行业,也是一个资金融通的行业。很多的金融资产都对应着相应的房产抵押,如果房价大 幅回落,势必会造成很多金融行业出现大量不良资产,甚至坏账。温州房价腰斩后,银行坏账急剧增加,如果不是局部城市而是全国范围内出现这种现象,那么势必导致金融系统性风险,进 而像07年底的美国次贷危机,很快就对实体经济造成重大冲击,从金融危机过度成为经济危机。一次大的经济危机一般要8-12年才能恢复,很多社会动荡、政权的更迭都发生在经济危机的大 背景下,所以这是中央政府绝不愿意看到的!


七、房价走势对实体经济的影响

通过对实体企业的大量调查了解我们不难发现,一般的企业都有银行贷款,企业主营业务贡献的利润远不及企业名下 房产资本溢价的部分多,甚至如酒店管理等行业很多亏损,主要靠经营的物业增值实现企业盈利,这样的企业在国内不在少数。

如果房价大幅下跌,银行势必会收紧贷款,原本200万的房产,抵押率70%,企业融资140万,现在房价降到了100万, 企业只能融资70万,这70万的缺口很可能迅速拖垮一个企业,珠三角、长三角中小企业倒闭潮就是个典型的例子。企业的大面积倒闭,势必会造成大量失业,社会不稳定,这也是中央政府绝 不愿意看到的,也是地方政府无法承受的!

经济结构的转型不是这两年才提出,20年前就已经在提,中国经济的问题积累到今天想通过几年的时间实现经济转型 化解现有矛盾是不切实际的想法,经济结构转型需要从教育体制、法律、政府职能甚至是政治体制进行改革,进一步解放人们的思想,培养、引进、激励创新人才,营造民营企业发展环境, 提升市场经济活力才有可能实现。而今国进民退的现实状况,大量产能过剩严重,如果不做重大调整根本不可能实现经济结构转型。经济结构未实现转型之前,政府对房地产行业的依赖程度 无法降低,就不可能搬石头砸自己的脚,能做的只是适度、局部的调控!


八、房价走势对社会民生的影响

过去十年,中国的房价平均涨了五倍以上,个别经济发达、外来人口多的城市增长幅度更大。房价的上涨对社会民生 的影响具有两面性,一方面增加了有房产人群的资产规模,提升了这类人群的境外购买力,对物质生活质量有间接拉动作用。另一方面增加了城市生活成本及成家置业难度,现在的房价要一 个工薪阶层几代人的积蓄才能够承受,年轻人的生活压力越来越大,房子对没有家人支持的年轻人而言是一个越来越远的梦!

房价的持续上涨一步步撕毁无房群体对美好生活的期望,他们的生活压力越来越大,越来越没有安全感,越来越没有 信仰。这个群体的数量是非常庞大的,但他们的话语权却很小,他们的利益诉求很难得到重视。时至今日,中央政府意识到这个社会矛盾越来越尖锐,如果房价这样无节制的上涨势必会造成 这类人群的反抗,社会动荡不安,对政权稳定甚至会造成一定影响,中央政府也绝不愿意看到大部分的城市房价上涨到让这些人无安家之处,但也不希望这些人过度的集中在北京、上海、深 圳、广州等城市,造成城市运营资源紧张的局面!


九、房价走势对已有房产群体的影响

已有房产人群可以分为有多套房产投资类群体、有多套房产居住兼顾投资类群体、唯一一套住宅的群体,有房群体中 除拥有唯一一套住宅的人群希望自己的房子涨其它的房子跌矛盾心里外,其他均希望房价上涨,实现自己财富的保值增值。

房价的大跌会对有房群体的资产造成巨大损失,而有房群体的构成以社会中产阶级、精英人士、政府人员等为主,这 类人掌握了社会的话语权,他们的利益诉求会被政府最大限度的满足,因为他们对政权的稳定影响更大,中央政府绝对不会牺牲他们的利益去冒险,要做的就是降低各群体之间的利益冲突!


十、我国房地产行业在经济发展中的作用及问题

改革开放以来我们国家先后经历了工业化和城市化的发展历程,国内生产总值首次超过日本位居全球第二,城市化率 2011年超过50%,房地产行业对城市化进程的贡献起了决定性的作用!

房地产行业在中国城市化进程中采取的是粗放式、掠夺式的发展模式,没有管理好房价上涨和社会经济发展的关系。 过快的房价上涨加快了城市化进程,同时也绑架了实体经济,推高各项生产资料价格,进而物价不断上涨,外贸出口优势逐年丧失。百姓财富被通过房产交换的模式进行了大转移,消费无力 ,国货也不争气,靠房地产及相关行业发家的人基本都买进口货,通过内需拉动经济增长的前提不再存在!过去十年的发展模式类似英国16世纪前后羊吃人的圈地运动,更像是一场房子吃人 的圈地运动,中国经济成也房地产,败也房地产!


十一、中央政府对房价的调控手段、能力及真实意图

我国中央政府是一个集权政府,也是一个强权政府,十八大三中全会成立的国家安全委员会、中央全面深化改革领导 小组进一步实现了中央权力的集中,只要中央政府下决心做的事情在中国一般不会不成功,更不用说调控一个房价!

中央政府调控的手段很多,税收环节、资金供给环节、成本控制环节、住房保障环节、限购限贷环节等等,任何一个 环节只要把力使足,房价跌下来是易如反掌的事情。从房价的控制能力而言,中央政府对房地产市场有绝对的话语权。而我们可以仔细评估一下每种调控手段的力度是不是真的给力。房产税 上海是在交易环节征收,因为空置率低,如果在存量环节征收,很有可能会将成本转嫁给房客,重庆是在存量环节征收,主要是针对一些高档住房,降低空置率,提高资源利用效率,对市场 的影响力很有限,只是对预期的引导而已;资金供给环节,收紧银行对房地产行业的融资门槛,但放开信托公司和私募资金对房地产行业的支持;对开发商实行限价销售,但又不断抬高土地 出让价格,很多开发商采取套贷,把价格炒上去当二手房出售;实行限购限贷,但又不公布各地城市房产供给数据,没能有效的将投资投机的房产释放出来等等。

记得前几年温总理在两会期间做政府工作汇报时很动情的说了那么一句话“我也知道蜗居的滋味!”,这么一句简短 的话透露出中央政府多么的无奈,话音刚落,两会还没结束,北京出现了新地王,现实又是那么的讽刺!新一届中央政府对社会经济的洞察把控能力是超强的,他们比谁都清楚其中的利害关 系,目前能做的只能是平衡中央政府、地方政府、有房人群、无房人群等在经济发展中的利益冲突!最理想的状态是将中国大部分城市的房价稳定住,微涨或者微跌的同时想尽一切办法提高 人均收入,变相提升老百姓对房产的购买能力是一种最理想的状态。我们伟大的习主席在十二五规划时提出人均收入倍增计划,我想这也是让老百姓有个奔头,今年下半年政治局经济会议中 不再提房地产调控而是促进房地产行业健康发展也可见目前的调控已经基本达到中央领导层的预期!

十八大三中全会对房地产调控只字未提,虽然强调推进房产税立法进程,但真正立法有个时间过程,从上海、重庆试 点来看,对市场预期的引导比真正将房价打压下来意义更重要!另外,三中全会中同时强调“使市场在资源配置中起决定性作用”,这句话同时又让房价回归市场,让继续上涨成为可能!我 们只要明白中央政府的真实意图,就可以把握房价走势节奏,有目标、准确的把握投资标的!


十二、我国经济的发展模式、货币发行现状及真实通货膨胀率

改革开放以来我国始终坚持货币增发推动经济发展的模式,我国货币的发行主要通过新增贷款、外汇占款的形式由央 行投向市场。货币供应量主要由M2广义货币来体现,即流通中的现金、活期存款、定期存款、信托存款等各类存款总和。美国等一些发达国家的货币发行一般采取和国债进行对冲,即政府发 行国债,货币发行机构通过购买国债的形式向市场投放货币,这种模式可以有效的控制通货膨胀,防止货币滥发!我们可以将中美两国的M2和GDP进行数据对比来说明各自的资本使用效率和经 济发展模式的含金量,如图下:


我国的通货膨胀率即CPI至今没有公示计算方法,国家统计局公示的数字和我们生活的切身感受差距总是很大!但我们 从M2和GDP的数据分析基本可以将真实的CPI推算出来,设X(系数)=M2(去年)/GDP(去年),Y(货币超发)=M2(今年)-X*GDP(今年),CPI(今年)=Y/(GDP今年*X),根据国家统计局的官方数据按 照这个公式推算出2012年真实的CPI为4.16%,而官方公布的CPI指数为2.6%,预计今年的CPI在5%左右。


十三、房价大幅下跌的后果、前提及可能性

房价大幅下跌的后果不仅可能会引发金融危机,进而引起经济危机,导致大批企业倒闭,造成大量失业,甚至会造成 社会动荡,政权不稳定!房价大幅下跌的影响比大幅上涨的影响更要坏,中央政府的可控性难度更大!

房价全国大跌的前提有几个,第一经济结构转型成功,房地产对财税收入的贡献被取代或降低,只有这样政府才能不 为钱愁,才能转移就业压力,才能下定决心打压房价,但这种可能性须通过几代人的努力,短期内没有任何可能;第二无房群体无法忍受极力反抗,形成合力通过各种形式对现有政权施加压 力,但国人缺乏信仰,这类人群的受教育程度和能力都有很大局限,只要能吃上饭,发生革命运动的可能性为零;第三货币不再超发,但从目前国内经济转型的需要出发,经济实现软着陆, 货币超发速度应逐步降低,而不是在这个节骨眼上一降到底,即使克强总理说“盘活存量,用好增量”的前提下M2的增速仍然保持在GDP的一倍左右,2013年M2/GDP接近3倍,可见短期内实现 货币不超发也不现实;第四住房供给严重过剩,购房需求急剧下降,通过对人口增长率分析,未来十年会出现拐点,但经济发达、外来人口多的城市受影响较小。以上造成全国楼市大跌的可 能性短期内都无法实现。


十四、我国房价的走势分析及投资办法

通过以上分析,我国房价下阶段走势应该是分地区、分阶段的变化,通过对中央政府调控能力、真实导向的分析,房 价在未来一个时期应以稳定为主,同时为了迎合城镇化发展对人才的需要和一线发达城市人口过度集中资源紧张的现实矛盾,对经济发达、外来人口多的城市房价的上升保持一定的容忍度, 对经济欠发达、外来人口多的城市房价以稳定为主,对经济发达及欠发达、外来人口少的城市房价以严控为主,只有这样,才更有利于社会经济稳定,促进人才的回流,推动城镇化的进程。

如果各项调控政策发力过猛或者市场供需出现拐点,全国房价出现大面积、大幅度下跌,通过以上分析我们可以得出 一个结论,中央政府一定会出手救市,保证社会经济运行稳定!

我们不难发现不论全国房价怎么走,中央调控或刺激政策怎么出,经济发达、外来人口多的重点城市房价始终处于安 全区域!我们通过辩证的方法可以得出,如果有一天政府再次救市而这些经济发达、外来人口多的城市房价无力上涨的时候,那一天才是彻底远离房产投资的时候!

房产投资应以住宅为主,因为有刚需做支撑,成交量有保障,商铺、写字楼税负较重,主要投资一些未来租金上涨空 间较大的标的,别墅今后会成为房产税调控的重点,成交量没有保障,出租难度较大,很容易有价无市,故不作为投资重点!

升值较快的住宅一般应满足以下条件:1、大品牌开放商,资金实力雄厚,护盘能力强;2、楼盘体量中等偏下,入住 率高,利于价格炒作;3、所处区域位置规划格局较大,概念较好,如果集一市的行政、文化、体育、商业概念为一体,如南京的奥体中心,则在初期买入,成熟期楼价大涨是必然之事;4、 楼盘的一期买入,此时开发商为了后期销售,造成市场影响,一期的定价相对较低,性价比最高,升值空间较大;5、有较好的学区概念,一般大规划政府都会配套一些好的学校,如果教育系 统有朋友当得知某个名校即将搬迁或者在某地域设立分校时,此时也可以果断出手;6、交通规划预期较好,如地铁或快速路未来某个时间会通车,对附近的楼盘价格上涨都有不小促进作用; 7、周边规划有科技园区,就业岗位较多,刚需旺盛,便于租售,等。

回报较快的商铺一般应满足以下条件:1、规模不大;2、路口位置;3、靠近站台;4、潜在人流量大;5、周边人口密 度大;6、有较好的商业规划和物业管理等。

回报较快的写字楼一般应满足以下条件:1、面积200平左右,受众群体广,便于溢价出租;2、城市核心商业中心周边 写字楼,租售价即性价比高,租金易被市中心写字楼带动,拉升比例较大;3、房型较规整,入门大气,最好靠近电梯口;4、地方经济发达,商业环境较好;5、有较好的商业规划,如上海自 贸区、某某国家级科技园区等等。


十五、结束语

我国货币增发推动经济发展的模式已经基本走到尽头,全球经济危机、国内老龄化加速的大背景下,实现国内产业结 构转型经济软着陆压力非常大,也非常紧迫。

未来中国经济的重点和潜力应该是全面推进城镇化进程和盘活农村市场。十八大三中全会明确了户籍制度的改革,农 村土地改革,使农民的土地可以抵押、转让、租赁,这是一个历史时刻,让农村经济插上资本的翅膀成为可能,为全面解放农村经济生产力奠定基础。同时房产税的立法也为城镇化进程中规 避再次出现过去十年房价快速上涨的隐患埋下伏笔。克强总理讲“盘活存量,用好增量”,如果我们政府能够不断的提升资金使用效率,即使达到美国的一半,我们的国内生产总值也将翻一 倍!

虽然中国经济存在着诸多问题,但从新一届领导人一年来的施政理念、措施,从十八大三中全会各种决定中可以看出 ,他们的智慧超群的,改革决心是坚定的,我们有理由、有信心打赢这场经济软着陆的战役,为实现习主席提出的中国梦共同奋斗!